Домашние парадоксы. Управление жильем на Севере: проблемы и решения

По мнению ученых, пребывание в суровых климатических условиях Заполярья свыше 15 лет вредно для здоровья. Советские люди ехали на Север заработать денег и затем возвращались обратно. Никто не рассчитывал, что наступят времена, когда заработать уже особо не получится, а государство возложит на северян обязанность управлять жильем, которое большинство из них рассматривало как временное. Поэтому создание совета дома или ТСЖ в городах и поселках нашей области сопряжено с большими трудностями. Как следствие, отбор управляющей организации во многих домах производится по конкурсу.

Старение и разрушение

Жилищное строительство в Заполярье сопряжено с большими трудозатратами и высокой стоимостью. В нашем регионе оно практически не ведется. В связи с этим сохранение жилищного фонда - задача государственной важности. Кроме того, в наших климатических условиях особое значение имеет надежное обеспечение домов теплом, электроэнергией, газом, водой. Это за счет средств собственников жилья, собираемых в рамках договора управления многоквартирным домом, обеспечивает управляющая компания. Однако текущие трубы и кровли, большие потери в электросетях, участившиеся аварии свидетельствуют о низком уровне готовности жилья к эксплуатации. Надзорные органы - областная Государственная жилищная инспекция, управление Роспотребнадзора по Мурманской области, прокуратура - систематически привлекают управляющие компании к ответственности в пределах своих полномочий. Но это не решает основную проблему - старение и разрушение жилья, находящегося в собственности граждан.

Управляющая компания, получая плату за коммунальные услуги, обязана полностью расплатиться с ресурсо-снабжающими организациями, несмотря на задолженность жильцов. Чтобы покрыть эти долги, она вынуждена направлять средства, предназначенные для выполнения работ по содержанию и ремонту, на расчеты с РСО. В результате мы недополучаем услуги по содержанию и ремонту. Вывод простой: квартплату нужно вносить вовремя и в полном объеме.

Но что делать, если работы или услуги не выполняются вовсе? С одной стороны, надо требовать от УК предъявления объемов выполненных работ представителю собственников жилья, избранному согласно ст. 44 Жилищного кодекса с подписанием соответствующего акта. С другой - составлять акт о неисполнении объема работ по договору управления и предъявлять его к перерасчету управляющей организации, которая в трехдневный срок с момента получения акта обязана известить заявителей о своем решении удовлетворить их требования или отклонить их.

Главное - прозрачность управления

Многие УК имеют большую задолженность перед РСО, скопившуюся за несколько лет. Оценка их финансовой устойчивости и допуск на рынок оказания услуг по управлению домами определены постановлением правительства № 75 2006 года «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Контроль осуществляет управление Федеральной антимонопольный службы по Мурманской области. Конкурсному отбору управляющей организации предшествует комиссионная оценка технического состояния здания органом местного самоуправления, который формирует перечень обязательных работ и услуг по содержанию жилого дома, выставляемого в качестве лота на торги. От того, насколько полным станет этот перечень, зависит, будут ли выполняться наиболее важные работы по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии. Будет ли правильно рассчитан тариф на содержание и ремонт общедомового имущества МКД. Сегодня все эти процессы проходят без участия представителя собственников. В результате они не знают, почему и как в договоре появились работы, которые им не нужны, но за которые, тем не менее, платят. Отсюда второй вывод: если люди не хотят потерять крышу над головой, им надо участвовать в процессе управления.

Крайне необходима независимая квалифицированная оценка технической надежности систем жизнеобеспечения дома, определения приоритета работ, неисполнение которых приведет к невосполнимым потерям его потребительских свойств. Должна быть создана структура, которая даст такие рекомендации, составит перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общедомового имущества дома, - обязательного приложения к договору управления. Ресурсами для ее создания обладают региональные власти. Кроме того, это обеспечит ее полную независимость от органов местного самоуправления, которые, как правило, заинтересованы в том, чтобы управление жилым фондом было как можно менее прозрачным. Источником финансирования такой структуры может стать региональный бюджет при долевом участии собственников. Естественно, для осуществления всего этого необходимо внести некоторые изменения в жилищное законодательство. Это сложно. Но если мы не хотим, чтобы дома в нашей стране и дальше разрушались, а люди оставались без крова или еще ужаснее - гибли, эти изменения необходимы.

Стимул для УК

Вот еще одна проблема, которую нужно решать на государственном уровне. Сегодня у компании, пришедшей управлять домом на основании результатов конкурсного отбора, нет никаких стимулов для хорошей работы. Даже призрачной конкуренции, которая якобы движет выбранными УК. Поэтому их необходимо создать, как и стимулы для экономии ресурсов.

Для этого оплата гражданами коммунальных услуг, направляемых на индивидуальное потребление, должна проходить, минуя управляющую компанию, непосредственно на счет ресурсоснабжающей организации. А вот оплата коммунальных ресурсов, которые расходовались на общедомовые нужды, должна идти исключительно через УК и производиться только по нормативу потребления. И вот когда усилия УК приведут к экономии коммунальных ресурсов, они смогут получать дополнительный доход. При действующей же системе оплаты мотивации экономить ресурсы у управляющих организаций нет. Сейчас согласно п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ только общее собрание собственников может решить, оплачивать ли коммунальные услуги напрямую на счета РСО или через свою управляющую компанию с тем, чтобы с ресурсниками в конечном итоге рассчитывалась она. Но мы с вами прекрасно знаем, насколько сложно собрать общее собрание. Поэтому за РСО законодательно должно быть закреплено право и обязанность самим собирать с собственников плату за коммунальные ресурсы, поставленные для личного потребления.

Действующая система расчетов с РСО через расчетный счет управляющих организаций приводит к соблазну попользоваться денежными средствами ресурсников. Отсюда недостаток оборотных средств у предприятий, снабжающих наши дома теплом, газом и электроэнергией, и, как следствие, сложности при подготовке и прохождении отопительного сезона. УК должна собирать плату за содержание и ремонт и коммунальные ресурсы для общедомовых нужд исключительно на лицевой счет дома. Сколько домов - столько счетов. Поэтому ч. 2.3 ст. 161 ЖК должна быть дополнена обязанностью управляющей организации вести лицевой счет дома. Только так можно контролировать целевое использование средств по статье «содержание и ремонт» и их накопление для дорогостоящих работ. Информация о состоянии лицевого счета ежемесячно должна публиковаться на сайте УК с расшифровкой расхода по видам работ, определенных Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Представитель собственников? Не знаем такого!

Необходимо нормативно закрепить обязанность управляющей организации сдавать выполненные работы органу самоуправления домом. На первом этапе это представитель жильцов, избранный согласно ст. 44 ЖК, далее представитель совета дома, ТСЖ. В Мурманске обязанность сдавать работы представителю жильцов даже прописана в конкурсном договоре. Только вот избранный представитель самими этими органами почему-то не признается, а процедура выдачи документа, подтверждающего его полномочия, советом депутатов не разработана. Между тем согласно 131-му федеральному закону именно местные органы власти обязаны формировать публичные отношения на вверенной им территории. Созданное муниципалитетом бюджетное учреждение «Новые формы управления», наделенное полномочиями по организации, проведению общих собраний и проверке их легитимности, не соответствует действующему законодательству. Во избежание подобной самодеятельности необходимо законодательно определить порядок выдачи доверенности общего собрания, продекларированной в п. 3, п. 5. ч. 8 ст. 161.1 ЖК. Отсутствие механизма реализации права, переданного общим собранием своему представителю, не позволяет нормально управлять домом.

Услуг меньше, а цены выше

В Мурманске с 2008 года не отлажена система проведения конкурса по отбору управляющих организаций для управления МКД. Оценка технического состояния дома специалистами мэрии зачастую не выдерживает никакой критики. По этой причине обязательное приложение к конкурсному договору Перечня обязательных работ и услуг, как правило, не способствует надежной, безаварийной его эксплуатации. Этот факт подтверждается неспособностью уполномоченного органа администрации города провести конкурсный отбор управляющей организации в 83 домах Ленинского округа. Назначение МУП «Мурманская управляющая компания» управлять этими домами на основании распоряжения администрации является нарушением ст. 161-162 Жилищного кодекса.

Конкурсная документация не соответствует требованиям федерального закона. Так, в состав общедомового имущества более трех лет включаются электроплиты, находящиеся в собственности граждан. Водоподогреватели, которые в доме отсутствуют, но за обслуживание которых требуют оплату. Обращения в прокуратуру и суды по этому поводу не приносят результатов.

Считаю необходимым создать условия для организации общероссийской сети «Жилищных клиник» на основе авторитетных некоммерческих организаций, имеющих опыт защиты жилищных прав граждан в судах. Деятельность этих «клиник» должна координироваться независимым научным центром. Цель их создания - научить и помочь гражданам фиксировать юридически значимые факты, которые помогут защитить их права в суде, и освободить органы местного самоуправления от несвойственных им функций, выходящих за рамки федерального закона от 6 октября 2003 года № 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Необходимо обеспечить реализацию изменений, внесенных в Жилищный кодекс в июне 2011 года. Большинство из них должны быть конкретизированы соответствующими постановлениями правительства РФ. Из-за их отсутствия произвольная трактовка создает условия для правотворчества муниципальных чиновников. А в результате необоснованно растут тарифы на жилищные услуги при том, что объемы их из года в год сокращаются.

Контроль и защита прав потребителей - общественная функция. Перефразируя крылатую фразу из Ильфа и Петрова, уместно сказать: «Защита потребителей - дело рук самих потребителей». Но для того, чтобы эти самые потребители имели возможность защищаться, нужны соответствующие законы