В Мурманске возвращается интерес к жилищному кредитованию

Спрос на ипотеку в последнее время вырос в разы. И банки активно поддерживают эту тенденцию. Эксперты объясняют: ситуация в экономике стала стабильной - вот заемщики и не боятся брать в долг на длительный срок. Действительно, минувший год стал периодом восстановления для российского ипотечного рынка. Параметры кредитования фактически вернулись к докризисным. В нынешнем году резких перемен на ипотечном фронте не ожидается. По какой ставке можно взять ипотечный кредит в Мурманске? И на что обращать внимание при выборе займа на жилье?

На границе года

В конце 2010 года российский ипотечный рынок оказался в плюсе. В течение последних месяцев шло восстановление сегмента кредитования. И хотя размах его все еще ниже докризисного, сегодня это никого в банковской среде не смущает.

- В нынешнем году ожидается существенный подъем по выдаче ипотечных кредитов населению. Это вызвано прежде всего тем, что количество банков, выдающих ипотечные кредиты, увеличилось, - утверждает Олег Каменев, врио гендиректора ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» (ОАО «АИЖКМО»). - Сейчас около 20 банков выдают ипотечный кредит или вот-вот хотят заняться этим. Условия по выдаче ипотечных кредитов стали лучше, чем до кризиса. Первоначальный взнос снизился до 10%, а процентные ставки упали ниже, чем были до кризиса - сейчас они составляют в зависимости от программ от 9,5 до 12-13%.

Для заемщиков покупать квартиру в кредит сейчас по сравнению с предыдущими годами стало намного выгоднее. Во-первых, цены на квартиры еще находятся не на пике. По Мурманской области наблюдается рост на недвижимость, но в рамках инфляции, - продолжает Олег Юрьевич. - Сейчас квадратный метр стоит 32,5 тысячи рублей. Самый пик цен на жилье в Заполярье был в конце 2008 года. Потом цены пошли вниз, и они сейчас колеблются в диапазоне от 32 до 33 тысяч рублей.

По словам Константина Вензовского, директора мурманского агентства недвижимости «Риэлт», ипотека сейчас пользуется популярностью во всех сегментах рынка.

- Банки открывают новые привлекательные программы, выходят на рынок недвижимости с агрессивной рекламой в надежде привлечь новых клиентов. Активно в этой работе используются и риэлторские компании, - говорит Константин Александрович. - Ипотека открыта сегодня для многих слоев населения, и просматривается рост лояльности к заемщикам при принятии банками решений о выдаче кредита. Процентная ставка 11-13 % сегодня считается нормой. Традиционная сумма ипотечного кредита - миллион рублей. Наиболее интересные программы предлагают Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК Мурманской области, Днб нор Мончебанк - именно они являются лидерами рынка ипотеки в Мурманске, их кредиты самые популярные у мурманчан.

От конкуренции страдает качество ипотечного портфеля

В начале 2011 года на ипотечном рынке наблюдается спокойная рабочая атмосфера, никто не ожидает каких-либо разительных перемен. По оценкам экспертов, скорее всего, в нынешнем году получат развитие основные тенденции минувшего года: плавный рост спроса, активная борьба банков за клиентов и постепенное улучшение условий кредитования. Напомним, уже к концу 2010-го конкуренция между кредиторами стала вполне ощутимой. Особенно если учесть, что сегодня нет принципиальной разницы в условиях кредитования: все крупные банки предлагают один и тот же стандартный набор продуктов. Поэтому постепенно им приходится применять те же самые инструменты конкурентной борьбы, что и до кризиса: снижать требования к первоначальному взносу, обеспечению кредита и тому подобное.

Эксперты также считают, что при сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на понижение ставки в целом сохранится. Вместе с тем удешевление кредитов уже не будет столь заметным.

Снижению первоначального взноса будет способствовать такое нововведение прошлого года, как система ипотечного страхования. Этот страховой продукт предполагает, что заемщик берет кредит с 10% собственных средств и страхует риск невозврата кредита в размере суммы, недостающей ему до полноценного первоначального взноса (например, 20%). Такие страховые программы должны выступить компромиссом между интересами банка и заемщика. Они, с одной стороны, позволяют взять кредит с пониженным первоначальным взносом, с другой - гарантируют банку возврат средств.

- Есть определенная категория банков, которая находится в процентных ставках и комиссиях, в принципе, в одном диапазоне. Сейчас конкуренция перерастает в качество предоставляемых услуг, - рассказывает Олег Каменев. - При проверке покупаемой квартиры банк тоже подходит с определенной долей ответственности, потому что ему выгодно, чтобы она была вашей собственностью и по каким-то юридическим моментам у вас ее не отняли. Конкуренция больше всего развивается в том, что документов стараются меньше запрашивать. С одной стороны, это хорошо, но с другой - это может плохо сказаться на состоянии ипотечного портфеля банка. Он может ухудшаться. Если смотреть конец преды-дущего года, то по просрочкам Мурманская область занимает не самое худшее место. Процент просрочки достаточно низкий - 0,43 - по году, в количественном выражении - 18 миллионов рублей. Если учесть, что портфель обычно на сумму 4 миллиарда рублей, то 18 миллионов - это небольшая цифра.

Государственная поддержка и новые программы

Восстановление доверия населения к банковской системе в целом и к ипотеке в частности является одной из главных тенденций, которые оставил прошедший год. Вторая не менее значимая тенденция - активная поддержка ипотеки на государственном уровне.

Правительство РФ утвердило программу «Жилище» на 2011-2015 годы. Общий объем финансирования программы в 2011-2015 гг. составит 620,69 миллиарда рублей. В том числе из федерального бюджета предполагается выделить 291,15 млрд рублей, из бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов - 109,96 млрд рублей. Из внебюджетных источников необходимо привлечь 219,58 млрд рублей, в том числе 0,39 млрд рублей средств инвесторов и 219,19 миллиардов рублей средств молодых семей. Продолжает действовать программа «Материнский капитал». С этого года норма закона, позволяющая тратить на погашение ипотеки маткапитал, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка, стала постоянной.

В ОАО «АИЖКМО» есть специализированная программа «Материнский капитал», позволяющая взять ипотечный кредит с первоначальным взносом 10% с процентными ставками от 10,25 до 12,45% годовых.

Также есть специализированная программа для военнослужащих - участников накопительной ипотечной системы (НИС) «Военная ипотека». По данной программе военнослужащие могут взять ипотечный кредит до двух миллионов рублей, который будет погашать государство в лице НИС, и с учетом их накоплений на их счете в накопительной ипотечной системе могут приобрести квартиру за 2500000-2750000 рублей без использования собственных средств.

Существует программа «Новостройка», позволяющая взять ипотечный кредит на покупку у юридического лица квартиры, построенной после 2007 года, по сниженным процентным ставкам от 9,5% до 11% годовых.

- Сейчас правительство Мурманской области работает в направлении первичного рынка недвижимости, мы ожидаем, что в конце этого, начале следующего года произойдут какие-нибудь изменения, появится эконом-жилье для северян, - говорит Олег Юрьевич.

На рынке сейчас появились программы по перекредитованию. Заемщики могут сравнить нынешние процентные ставки и те, по которым они брали ипотечный кредит, и выбрать для себя более выгодную. То есть взять новый кредит, погасить предыдущий и платить в дальнейшем по новой процентной ставке.

- Появились программы, позволяющие брать ипотечные кредиты по переменной процентной ставке. Здесь заемщикам нужно быть внимательнее, потому что риски они берут на себя, - предупреждает врио гендиректора ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области». - Процентная ставка может меняться в течение всего срока кредита, и это зависит от экономического состояния в стране. Нужно внимательно читать договор, потому что банки, бывает, устанавливают процентные ставки, которые меняются год от года и в сторону, как правило, увеличения.

В АИЖК сейчас разрабатывается новая программа по реструктуризации ипотечных кредитов для проблемных заемщиков. Также данные программы для своих заемщиков есть и в крупных банках.

А в это время

Приоритеты мурманчан изменились в сторону более дорогого жилья

Но рынок недвижимости при этом сократился вдвое

Константин ВЕНЗОВСКИЙ, директор мурманского агентства недвижимости «Риэлт»:

- По моему мнению, спрос на жилье сегодня достаточно умеренный. У покупателей приоритеты склонились к жилью комфортному, более дорогому. Так, за последние три месяца сильно возросла цена на квартиры площадью более 65 кв.м в Октябрьском округе. Сегодня основное требование покупателя - это отремонтированное жилье, готовое к заселению, с удачным местоположением и самое главное - с разумной оценкой всех этих преимуществ. Эти требования в большей степени распространяются на жилье, приобретаемое на долгие годы, то есть к квартирам большим, которые приобретаются финансово состоявшимися семьями, а к квартирам однокомнатным и недорогим двухкомнатным требований меньше, все-таки такое жилье приобретают в начале своего жизненного пути или в связи с умеренными финансовыми возможностями. Цена на квадратный метр жилья в Мурманске колеблется в пределах 33 тысяч рублей в течение последних двух лет. Сегодня мы имеем рост стоимости жилья в пределах инфляции. Рынок недвижимости сократился, стало гораздо меньше предложений, но и снизился платежеспособный спрос на квартиры. Дефицит может быть обусловлен только этими факторами, квартир на рынке просто нет. Деловая активность во всех сегментах и со стороны всех участников рынка снизилась, полагаю, вдвое. Это коснулось в том числе и рынка аренды, а также рынка коммерческой недвижимости. Первичного рынка в Мурманске нет. Назвать рынком три реализуемых сегодня проекта (элитный дом «Премьер» на улице Буркова, дом на Кольском просп. возле офиса АМНГР, на улице Ломоносова. - Ред.) вряд ли можно. Цена в 45-50 тысяч рублей за квадратный метр является не очень комфортной для покупателей, и они отвечают игнорированием подобных предложений. Не секрет, что не менее трети квартир в домах, которые были сданы более полугода назад, - свободны, и их можно купить без конкуренции.

На заметку

ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области» было образовано 18 июня 2007 года в соответствии с постановлением правительства Мурманской области № 266-ПП от 12 июля 2006 года «О создании регионального оператора ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Мурманской области».

Уставный капитал общества на 100% сформирован за счет средств Мурманской области.

Компания является аккредитованным участником Федеральной программы ипотечного жилищного кредитования и выступает в качестве регионального оператора Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Мурманской области.