Прожектор новостройки

У депутатов горсовета Мурманска кончилось терпение. Увидев, что за прошедший год ситуация со строительством социального жилья в городе не только не улучшилась, а и попросту зашла в тупик, депутаты решили взять инициативу в свои руки. В результате появилась «Концепция строительства социального жилья в Мурманске» - документ, который обязана была разработать мэрия, но так и не удосужилась это сделать. НВК выяснил, почему сейчас невозможно начать массовое переселение людей из ветхого фонда и как новая концепция может помочь решить эту проблему.

Что нам стоит дом построить

Вопрос строительства социального жилья считается одним из самых сложных и пока неразрешимых в Мурманске. Потому что именно возведение недорогих домов для нужд муниципалитета стало тем перекрестком, на котором сошлись несколько самых острых проблем - как экономических, так и социальных.

В Мурманске, как и в области в целом, строить жилье вообще сложно, а уж дешевое - и подавно. Специалисты называют пять причин, по которым в регионе тормозится жилищное строительство в целом. Это отсутствие масштабного платежеспособного спроса, нехватка электрических мощностей, сложности с выделением земельных участков, отсутствие базы стройиндустрии и кадровый дефицит в строительных фирмах.

Проблема платежеспособного спроса заключается в том, что у мурманчан нет возможности свободно, не экономя на других статьях расхода, купить квартиру. По расчетам Регионального центра ценообразования, в строительстве средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилья на мурманском вторичном рынке в IV квартале 2009 года составила 36 500 рублей (с НДС), на первичном рынке - от 46 до 55 тысяч рублей (с НДС).

Высокие цены, в свою очередь, тоже обусловлены рядом факторов. Например, отсутствием в регионе своей базы строительной индустрии. Правда, у нас сохранилось несколько устаревших железобетонных производств, а в последние годы начали появляться новые бетонные заводы. Но все остальные материалы приходится завозить. И, если доставлять стройматериалы, например, из Санкт-Петербурга, то транспортная составляющая в цене строительства составит минимум 10 процентов.

Сила тока

Немалый вклад в цену на новострой вносят и две тесно взаимосвязанные проблемы - с электрическими мощностями и землей.

На сегодня компания «Мурманская горэлектросеть», владеющая сетевым хозяйством города, фактически не имеет технических возможностей подключать новостройки к электроснабжению. Основная причина - отсутствие свободных мощностей на подстанциях главного поставщика электричества в Мурманск компании «МРСК». В результате новые здания либо остаются без электропитания, либо застройщику для решения проблемы приходится вкладывать дополнительные (и немалые) деньги и повышать цену конечного продукта - квадратного метра.

С дефицитом электричества связан земельный вопрос. По закону выделение участков под жилищное строительство допускается лишь через аукционы. А на аукцион может выставляться только сформированный земельный участок. Это значит, что на участке должно быть проведено кадастрирование, земле-устроительные работы, а также обеспечены технические условия (а в идеале - подведены внешние сети). Но получить технические условия невозможно именно из-за дефицита электроэнергии. Вот и получается, что земельный участок очень трудно сформировать и выставить на торги.

А если участок все же дошел до аукциона, то, исходя из самой сути торгов, окончательная цена на него может значительно превышать первоначальную, что тоже сказывается на итоговой стоимости жилья.

Что касается материально-технической базы и нехватки кадров, то строители уверены: это дело наживное. Были бы заказы на строительство и финансирование проектов, а технику можно купить и людей привлечь.

Провальная «пятилетка»

Но, несмотря на все сложности, строительство социального жилья в Мурманске надо начинать. На начало 2010 года в очереди на улучшение жилищных условий стояло 7 тысяч 645 мурманских семей. Ветхие и аварийные дома составляют около 15 процентов от общего жилого фонда города. Да и в целом жилые дома находятся в плачевном состоянии: в капитальном ремонте нуждаются 75 процентов кровель, 77 процентов фасадов, 99 процентов внутридомовых электросетей, 67 процентов сетей горячего водоснабжения, 60 процентов отопительных сетей.

В 2005 году администрация города приняла программу переселения граждан из ветхого и аварийного фонда, рассчитанную на пять лет. Предполагалось, что она будет реализовываться на деньги городского, областного и федерального бюджетов. Всего требовалось 1 миллиард 806 миллионов рублей (в ценах 2005 года).

Однако на практике программу финансировал только городской бюджет, а его средств было явно недостаточно: с 2005 по 2009 годы в муниципальной казне удалось найти чуть меньше 100 миллионов. Велось расселение всего 12 домов из 350, указанных в программе. В настоящее время полностью расселены 6 ветхих домов. Новое жилье получили 138 семей. Чтобы полностью освободить оставшиеся дома, нужно переселить еще 19 семей.

Словом, пятилетняя программа переселения провалилась. Но в конце 2008 года наметился выход из этой тупиковой ситуации - в Мурманске был заложен первый социальный дом на улице Сполохи.

Продать нельзя отдать

Строительство начало муниципальное унитарное предприятие «Агентство «Мурманнедвижимость». Трехэтажный 27-квартирный дом обошелся предприятию почти в 65 миллионов рублей. Однако несколько месяцев готовое здание пустовало. Судя по всему, администрация города никак не могла найти ответ на вопрос: «А как, собственно, предоставлять квартиры в этом доме мурманчанам?». Действительно, этот вопрос только на первый взгляд кажется простым. Он превратился в настоящий камень преткновения.

Дело в том, что построенное здание принадлежало «Мурманнедвижимости». Но поскольку это - унитарное предприятие, то данное недвижимое имущество находилось у него в хозяйственном ведении, а принадлежало муниципалитету. Следовательно, городские власти не могли купить этот дом у МУПа - нельзя же, в конце концов, покупать то, что и так тебе принадлежит.

А если не покупать, а просто забрать в казну, то это означает нанести финансовый удар по бюджету «Мурманнедвижимости», которая серьезно потратилась на строительство дома.

Впрочем, МУП мог бы с согласия собственника (то есть мэрии) продать эти квартиры желающим, но это было бы уже не социальное жилье.

В итоге городская администрация выбрала вариант с передачей жилого дома из хозведения «Мурманнедвижимости» в казну, что и было сделано 26 января 2010 года. Теперь муниципалитет может с полным правом распоряжаться новыми квартирами. А в бюджете МУПа осталась солидная прореха. И если в дальнейшем строить социальное жилье именно по такой схеме - муниципальное предприятие тратит свои деньги, и никто эти затраты не возмещает - то в ближайшем будущем «Мурманнедвижимость» просто обанкротится.

Мы пойдем другим путем

Другой выход из положения предлагает разработанная Советом депутатов Мурманска «Концепция строительства социального жилья». В ее основе также лежат возможности «Мурманнедвижимости». Действительно, предприятие, которое аккумулирует доходы и от аренды, и от продажи помещений малому и среднему бизнесу, как нельзя лучше подходит для роли заказчика столь затратного строительства.

Концепция, прежде всего, предусматривает изменение организационной формы «Мурманнедвижимости» - из муниципального унитарного предприятия в акционерное общество, все акции которого принадлежат муниципалитету.

Эта реорганизация сразу снимает практически все сложности с продажей готового жилья. Схема просматривается примерно такая: городская администрация объявляет конкурс на покупку жилья для нужд муниципалитета с ценой, например, не выше 35 тысяч рублей за квадратный метр, ОАО «Мурманнедвижимость», имея уже построенный дом, выигрывает конкурс, продает новостройку, возмещает свои убытки и за счет вырученных денег приступает к строительству очередного социального дома. Гарантией того, что цена будет действительно низкой, является тот факт, что единственным акционером «Мурманнедвижимости» будет мэрия, которая не станет требовать от ОАО сверхприбылей.

В концепции предлагается ежегодно резервировать в бюджете города не менее 200 миллионов рублей на покупку жилья для нужд муниципалитета.

Кроме того, «Мурманнедвижимость» сможет недорого продавать городу новые квартиры для детей-сирот (деньги на эти цели регулярно поступают из федерального бюджета). Да и участники молодежной ипотеки могли бы приобретать квартиры с иголочки.

А про то, что систематические заказы сильно оживят строительную отрасль, можно, наверное, и не говорить.

Квартал, еще квартал

В концепции строительства социального жилья прописаны не только общие положения, но и ряд конкретных шагов, с которых предполагается начать ее реализацию и действительно запустить механизм обновления жилого фонда города.

«Принятая на сегодня в областном центре практика точечной застройки себя полностью исчерпала, - утверждают авторы этого документа. - Вновь возводимые жилые дома на Кольском проспекте, в Терском переулке и по другим адресам не имеют точек подключения к системам энергообеспечения».

Поэтому предлагается применить метод так называемой цикличной («револьверной») застройки - поквартальной, на уже имеющихся инженерно-технических коммуникациях. В качестве первого шага названа застройка района на пересечении улиц Челюскинцев и Карла Либкнехта. Там у «Мурманнедвижимости» находится ряд ветхих зданий, общая площадь земли под которыми превышает 5 000 квадратных метров. По предварительным подсчетам там можно построить много-этажный дом или несколько домов с общей жилой площадью более 11 000 квадратных метров по цене приблизительно 33-35 тысяч рублей за метр.

Следующий шаг - переселение в новостройку жителей домов, расположенных между улицами Генералова и Декабристов. Для этого потребуется 130 квартир общей площадью около 5 600 квадратных метров. Люди наконец-то получат новое жилье, а на Жилстрое освободится площадь под очередную застройку.

Можно не сомневаться, что обсуждение этого документа на сегодняшнем заседании горсовета будет горячим. Возможно, что в нем примут участие и руководители муниципалитета. Кстати, в составлении концепции чиновники мэрии не участвовали, хотя расселение ветхих домов и строительство социального жилья являются не только предвыборными лозунгами Сергея Субботина, но и прямой обязанностью городской администрации. Видимо, мэрия строго придерживается принципа: «Я не собираюсь делать за вас мою работу!».